פסק-דין בתיק ה"פ 35535-04-10

הרקע לבקשה וטענות הצדדים

1.         בחודש יוני 2003 טען המבקש כי הלווה למר משה מזרחי (להלן: "הלווה") סך של 123,000$. כבטחון להחזרת ההלוואה, רשם המבקש הערת אזהרה לטובתו על דירתו של הלווה ברח' ..., גוש 30008 חלקה 17/1 (להלן: "הדירה"). באותו הזמן רבצה על הדירה משכנתא שלקח הלווה מבנק מרכנתיל דיסקונט (להלן: "הבנק"). הבנק ביקש לממש את הדירה ולשם כך מונה כונס נכסים מטעמו שהצטייד עם הערכת שמאי באשר לשווי הדירה. בהערכה מיום 12.10.03 הוערך הבניין בו שוכנת הדירה בסכום של 1,880,000$ והדירה עצמה בסכום של 280,000$. כן נאמר בהערכה שבמימוש מהיר יופחת סך של 15% משווי כל יחידה. בהתמחרות שנערכה ביום 7.3.04 הציע עו"ד נחמיה פוזנר לרכוש את כל הבניין בסכום של 1,600,000$. המבקש טען כי על מנת שלא להפסיד את הדירה לעו"ד פוזנר שזכה כאמור בהתמחרות, הוא שילם לבנק סכום של 645,490 ש"ח השווים ל-145,500$. בד בבד הוא רכש את הדירה מהלווה בסכום כולל של 238,000 $, כשבנוסף לסכום שהוא שילם לבנק, זקף את היתרה מתוך ההלוואה שנתן ללווה. עם זאת בחוזה המכר צוין כי סך של 96,000$ בלבד שולמו למוכר (הוא הלווה) ואילו היתרה בסך של 142,000$ ישולמו עד ליום 15.08.04. ביום 17.06.04 רשם המבקש הערת אזהרה על הדירה לטובתו.  

2.         ברם, במרוצת התקופה שחלפה מאז רכישת הדירה ועוד טרם רישומה על שם המבקש בשלכת רישום המקרקעין, הוטלו עליה עיקולים לטובת 26 נושים שונים. משכך, המבקש הגיש את בקשתו על מנת שבית המשפט ייתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הוא בעל הדירה ורשאי להירשם ככזה וכי העיקולים אשר הוטלו עליה בטלים. מרבית הנושים לא התנגדו לבקשה והדיון התמקד אך בהתנגדויות של שניים מהם (משיב 6 ומשיב 23).

3.         להשלמת התמונה יצוין כי במקביל להליך הנוכחי בבית משפט זה, התנהל הליך בבית משפט השלום בבית שמש (ת"א 1074/07, להלן: "תביעת הלווה") בין הלווה ובין המבקש ונושים אחרים של הלווה, במסגרתו טען הלווה כי המבקש והנושים האחרים הגיעו איתו להסדר במסגרתו שילמו את חובותיו לבנק בסכום של 1,563,505$  במקום המכירה לעו"ד פוזנר. ברם, לטענת הלווה, בינו לבין אותם נושים ובהם המבקש, הייתה הסכמה לפיה הוא יחזיר את סכום ההלוואות שנטל מהם יחד עם הסכום ששולם על ידם לבנק, כל זאת תמורת סך של 2,005,000$. על פי אותה הסכמה ורק למען הבטחת הפירעון, העבירו הנושים את הבעלות בדירות שבבניין לידיהם, והם סרבו לכך שהוא יפרע את ההלוואות שנתנו לו. ההליך הסתיים בפשרה ביום 7.1.10.

4.         המבקש טען אפוא, כי רכש את הדירה כדין ולכן קיימת לו בה זכות בעלות שקדמה לרישום העיקולים עליה בזמן והיא עדיפה עליהם. לעומתו, טענו המשיבים כי לא הוכח שהמבקש שילם ללווה דבר וכי עסקת המכר הנטענת לא הייתה ולא נבראה. אך גם אם הייתה עסקה, היא נעשתה תוך העדפת נושים, והמבקש אינו עומד בתנאים לקבלת סעד מן היושר, שכן הוא נעדר ניקיון כפיים ותום לב. לטענתם, המבקש הגיש בתמיכה לבקשתו שלושה תצהירים סותרים, ודבר זה מעיד על חוסר תום לבו ועל הבעייתיות שבגרסתו. לכן נטען כי יש להורות על ביטול עסקת רכישת הדירה בהיותה מבוססת על חוזה פסול, מה גם שהדירה שווה 1,500,000 ש"ח לפחות ולא כפי שטוען המבקש. את טענתם סמכו המשיבים, בין היתר על דברי הלווה בתביעתו.

דיון והכרעה

5.         לא הרי עיקול שנרשם טרם מכירתו של נכס כהרי עיקול שנרשם לאחריה. זכות בעל עיקול שנרשם בשל חובו של המוכר לאחר מכירת דירתו, לא תגבר על זכותו של הרוכש לפניו גם אם העסקה הראשונה לא הושלמה ברישום, מפני שהעיקול אינו מקנה לבעליו זכות מהותית בנכס אלא זכות דיונית בלבד (ראו ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב פ"ד נג (4) 199). ואכן, בית המשפט רשאי מכוח סעיף 34 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, להורות על עיקול מקרקעין של חייב, גם אם הם אינם רשומים על שמו, אך לשם כך על הטוען לשיוך הנכסים לחייב הראיה להראות כי אכן הם שלו.

6.         במסגרת זו יש לומר כי הטענה שסכום המכירה היה נמוך משווי הנכס, אין בה כשלעצמה כדי להראות שלא הייתה עסקת מכירה. עם זאת יכול המחיר, במידה והוא נמוך משמעותית מהשווי האמיתי של הנכס, להעלות חשד שאין המדובר בעסקה אמיתית. ברם במקרה זה כל שהמשיבים נסמכים עליו הוא תצהירה הסתמי של בתו של אחד המשיבים שטענה כי לדעתה הדירה שווה 1,500,000 ש"ח זאת לעומת חוות הדעת עליה הסמיך המבקש את טיעוניו וממנה עולה כאמור כי הדירה הוערכה בסכום של 280,000 $.

7.         כאמור, טענו המשיבים כי יש לבטל את חוזה הרכישה בין המבקש ובין הלווה בהיותו חוזה בלתי חוקי ונוגד את תקנת הציבור, כיוון שהמחיר הרשום בו אינו תואם את התמורה שהתקבלה בפועל, שמא במטרה להתחמק מתשלום מס. ואכן, קיימת אי התאמה בין התמורה הנקובה בהסכם ובין המהלך העסקי שהתנהל בין המבקש ובין הלווה. הנה כי כן, לטענת המבקש הוא הלווה ללווה עובר לחתימה על ההסכם סך של 123,000$ ובנוסף שילם לכונס הנכסים באופן ישיר סכום השווה בערכו ל-145,500$, היינו בסך הכל העביר לווה באופן ישיר או באופן עקיף סך של 268,500$. לעומת זאת, בהסכם נאמר כי הדירה נמכרה בסכום של 238,000$ כשסכום השווה ל-96,000$ שולם מראש ללווה והיתרה בסך 142,000$ תשולם בעתיד עד ליום 15.08.04. לא זו בלבד, אפוא, שקיימת אי התאמה באשר לסכומים הנקובים בהסכם ובין מה שטוען המבקש שבוצע בפועל, אלא שגם הקשר בין המועדים הנקובים בהסכם ובין המציאות מקרי. ברם, השאלה היא האם המבקש העביר תמורה נאותה ללווה אם לאו. 

8.         במסגרת זו יצוין כי המשיבים נסמכו על תביעת הלווה בה נטען על ידי האחרון כי רכישת הדירה על ידי המבקש הייתה בעורמה. ברם, לא זו בלבד שאין כוח ראייתי לכתב תביעה זה שהוגש שלא להוכחת תוכנו, אלא שהלווה אינו מכחיש בו שהוא נטל מהמבקש הלוואה וכי לא החזיר אותה לידיו. הוא גם הודה כי הדירות האחרות שהיו בבעלותו נמכרו לנושיו האחרים בשל אי החזרת ההלוואה שנטל גם מהם. נכון, הלווה טען בתביעתו כי המבקש והנושים האחרים סירבו לכך שיפרע את ההלוואה והעדיפו לממש את הבטוחה שבידם. אך טיעון זה, ככל שהוא נכון, לא מועיל למשיבים, שכן אין באימוץ טענותיו של הלווה כפי שהובעו בתביעתו כדי לאשש את טענת המשיבים שלא היה תוקף לעסקת המכר. אדרבה, יש בתביעת הלווה כדי לאשש את טענת המבקש שהתמורה שולמה ללווה ולו באופן שתואר על ידי המבקש ולא באופן שתואר בהסכם גופו. משכך, גם אין רלוונטיות לטענת המשיבים שלא הוכח שההמחאות שצרף המבקש לתצהירו כדי להוכיח את התשלום, נפרעו. 

9.         ובאשר לטענות המשיבים להעדפת נושים או לקיומה של עסקה פיקטיבית באופן שהמבקש אינו אלא איש קש של חברת "לידו" המלווה בריבית בשוק האפור. טענות אלו נטענו בעלמא בלא שנתמכו בראיות מספיקות. מה גם שעל הטוען כנגד יריבו כי פעל במרמה או כי הוא אינו נקי כפיים ואינו תם לב להוכיח את הדבר בראיות מוצקות. העובדה שהמבקש לא גילה את קיומה של תביעת הלווה והציג את גרסתו בשלושה תצהירים שונים שהאמור בהם לא עלה תמיד בקנה אחד, אין בה די כדי ללמד שעסקת המכר לא הייתה אלא למראית עין. כאמור, השתכנעתי שהכספים אכן הועברו מהמבקש לידי הלווה ולא ניתן כל הסבר מדוע שהמבקש יעביר כספים אלו וייטול משכנתא מהבנק אם כלל לא היה מעוניין ברכישת הדירה ולא רכש אותה בפועל. אין אפוא, בספקות שהעלו המשיבים כדי להרים את הנטל המוטל עליהם להוכיח כי זכויותיהם עדיפות על פני זכויותיו של המבקש. גם אין מקום לשעות לטענה כי יש לבטל את ההסכם בשל כך שהלווה העדיף את המבקש על פני נושיו האחרים, שכן אפשרות ביטול הסכם בשל עילה מעין זו קיימת רק במסגרת הליכי פשיטת רגל או איחוד תיקים בלשכת ההוצאה לפועל, שאינם מתקיימים במקרה זה.    

אשר על כן , דין הבקשה להתקבל, ואני מורה על הסרת כל העיקולים מהדירה.

בנסיבות העניין, לא ראיתי מקום ליתן צו להוצאות.

ניתנה היום,  כ"ה  אדר ב תשע"א, 31 מרץ 2011, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: